FAQ

Dit moet info worden over eigendomsrechten –

Hier is een overzicht van de eigendomsrechten voor de aankoop van vastgoed op Bali voor buitenlanders:

1. Hak Milik (Eigendom)

• Beschrijving: Dit is de sterkste vorm van eigendom en geeft de volledige eigendomsrechten op een stuk land. Deze rechten zijn alleen beschikbaar voor Indonesische staatsburgers.
• Toegang voor buitenlanders: Niet toegestaan. Buitenlanders mogen geen Hak Milik bezitten.
• Oplossing: Veel buitenlanders trouwen met een Indonesische partner of richten een lokale PT PMA (Foreign Direct Investment Company) op om dit recht indirect te verkrijgen.

2. Hak Guna Bangunan (Recht op het Bouwen)

• Beschrijving: Dit recht verleent de eigenaar het recht om gebouwen te bezitten en te exploiteren op land dat eigendom blijft van een ander, meestal de Indonesische staat of een Indonesisch staatsburger.
• Duur: 30 jaar, met de mogelijkheid tot verlenging met nog eens 20 jaar en daarna 30 jaar (totaal 80 jaar).
• Toegang voor buitenlanders: Buitenlanders kunnen Hak Guna Bangunan verkrijgen door een PT PMA te registreren. Dit geeft hen een veiliger en langere termijn eigendom van gebouwen, maar niet van het land zelf.

3. Hak Pakai (Recht van Gebruik)

• Beschrijving: Dit is het recht om land te gebruiken en is beschikbaar voor buitenlanders. Het is meestal gerelateerd aan residentieel gebruik, zoals het bezitten van een huis.
• Duur: Initieel 25 jaar, kan worden verlengd tot 70-80 jaar (met verlengingen van 20-30 jaar).
• Toegang voor buitenlanders: Ja, buitenlanders kunnen Hak Pakai verkrijgen als individuen, zonder een PT PMA op te richten, zolang ze een werk- of verblijfsvergunning (KITAS) hebben.
• Beperkingen: Dit recht is beperkt tot residentiële woningen en er zijn beperkingen op de maximale waarde van het onroerend goed dat kan worden gekocht.

4. Hak Sewa (Huurrecht)

• Beschrijving: Buitenlanders kunnen onroerend goed huren voor een langere termijn.
• Duur: Huurcontracten kunnen variëren van 1 tot 25 jaar, met mogelijkheden voor verlengingen.
• Toegang voor buitenlanders: Ja, volledig beschikbaar voor buitenlanders. Dit is een populaire optie omdat het weinig juridische complexiteit met zich meebrengt.

5. PT PMA (Foreign Direct Investment Company)

• Beschrijving: Buitenlanders kunnen een PT PMA oprichten, een buitenlandse investeringsmaatschappij, die het recht heeft om commercieel onroerend goed te bezitten onder het recht van Hak Guna Bangunan.
• Voordelen: Geeft buitenlanders meer controle over commercieel onroerend goed, zoals hotels, villa’s of andere zakelijke eigendommen.
• Nadelen: Meer complexe oprichtings- en nalevingsprocedures en strengere boekhoudkundige vereisten.

Samenvatting van de opties voor buitenlanders:

• Direct eigendom van land (Hak Milik): Niet toegestaan.
• Recht op het Bouwen (Hak Guna Bangunan): Mogelijk via een PT PMA.
• Recht van Gebruik (Hak Pakai): Beschikbaar voor residentieel gebruik, met beperkingen.
• Huurrecht (Hak Sewa): Volledig beschikbaar en populair voor lange termijn huren.

Dit overzicht kan helpen bij het bepalen van de beste optie voor het bezitten of gebruiken van vastgoed in Bali als buitenlander. Elk van deze rechten heeft zijn eigen juridische en praktische overwegingen, afhankelijk van de intenties (bewoning, commerciële exploitatie, enz.).

Hier zijn 10 veelgestelde vragen (FAQ’s) over investeren in vastgoed op Bali, met antwoorden die specifiek gericht zijn op Nederlandse investeerders:

1. Kan ik als buitenlandse investeerder onroerend goed kopen op Bali?

Ja, als buitenlander kunt u onroerend goed op Bali kopen, maar er zijn beperkingen. In Indonesië mogen buitenlanders geen eigendom verkrijgen via een freehold (eigendomstitel). U kunt echter investeren via een Hak Pakai (gebruikstitel) of een long-term lease (langdurige huur). Deze lease kan vaak voor 25-30 jaar worden afgesloten met de mogelijkheid tot verlenging.

2. Hoe werkt een Hak Pakai (gebruikstitel)?

De Hak Pakai geeft buitenlanders het recht om een stuk land of vastgoed te gebruiken voor een specifieke periode, meestal tot 80 jaar (inclusief verlengingen). Het blijft echter eigendom van een Indonesische staatsburger of de overheid. Dit is een veilige en wettelijk erkende manier om als buitenlander te investeren in vastgoed op Bali.

3. Wat zijn de belastingverplichtingen bij het bezitten van een villa op Bali?

Als eigenaar van vastgoed op Bali bent u verplicht onroerendgoedbelasting te betalen, wat relatief laag is vergeleken met Europese standaarden. Daarnaast moet u inkomstenbelasting betalen over de huurinkomsten die u genereert. Deze inkomstenbelasting kan variëren, maar bedraagt meestal 10% van de bruto-inkomsten. Het is aan te raden om een lokale belastingadviseur in te schakelen.

4. Welke kosten komen kijken bij het kopen van een villa op Bali?

Naast de aankoopprijs moet u rekening houden met notariskosten, belastingen (zoals overdrachtsbelasting) en juridische kosten. De totale bijkomende kosten kunnen tussen de 10-15% van de aankoopprijs liggen. Daarnaast zijn er kosten voor het onderhoud van de villa en eventuele kosten voor een lokaal managementbedrijf als u de villa verhuurt.

5. Wat voor rendement kan ik verwachten bij het verhuren van mijn villa?

Het rendement varieert afhankelijk van de locatie en het type villa. In populaire gebieden zoals Seminyak, Canggu en Ubud kan het rendement oplopen tot 8-12% per jaar. Dit komt door de hoge bezettingsgraad en het premium prijsniveau in deze toeristische gebieden. In minder drukke regio’s kan het rendement iets lager liggen, maar daar heeft u vaak meer kans op kapitaalgroei.

6. Wat zijn de beste gebieden op Bali om in vastgoed te investeren?

De meest populaire en rendabele gebieden zijn Zuid-Bali (Seminyak, Canggu, Kuta, Jimbaran) vanwege het massatoerisme en de hoge vraag naar luxe vakantiewoningen. Ubud, het culturele centrum van Bali, trekt een ander type toeristen aan, maar biedt ook goede rendementen. Noord- en Oost-Bali (zoals Lovina en Amed) zijn meer opkomende markten met groeipotentieel en relatief lage vastgoedprijzen.

7. Is het nodig om een lokale partner in te schakelen voor de aankoop van vastgoed op Bali?

Voor sommige investeringsvormen, zoals een Hak Pakai, is het niet verplicht om een lokale partner te hebben. Echter, als u kiest voor een Hak Milik (eigendomstitel), moet het onroerend goed op naam van een Indonesische staatsburger staan. Het inschakelen van een betrouwbaar lokaal juridisch adviseur of vastgoedmakelaar is essentieel om ervoor te zorgen dat alles wettelijk correct verloopt.

8. Hoe zit het met de juridische bescherming voor buitenlandse investeerders?

Indonesië heeft duidelijke regels voor buitenlandse investeerders, maar deze kunnen soms complex zijn. Het is cruciaal om samen te werken met een lokaal advocatenkantoor dat ervaring heeft met buitenlandse investeringen. Een goede juridische ondersteuning helpt om valkuilen te vermijden en zorgt ervoor dat uw investering veilig is.

9. Hoe lang duurt het proces om een villa te kopen op Bali?

Het koopproces kan variëren, maar het duurt doorgaans 2-3 maanden van begin tot eind. Dit omvat de onderhandelingsfase, het verkrijgen van de benodigde vergunningen, en de formele overdracht van de eigendomsrechten of het afsluiten van de leaseovereenkomst. Het inschakelen van een lokale makelaar of advocaat kan dit proces vaak versnellen.

10. Hoe beheer ik mijn villa als ik niet op Bali woon?

De meeste buitenlandse eigenaren schakelen een lokaal vastgoedbeheerbedrijf in om het dagelijkse beheer van de villa te regelen. Dit omvat het verhuren van de villa aan toeristen, onderhoud, schoonmaak en klantcontact. Dit managementbedrijf neemt doorgaans een percentage van de huurinkomsten, meestal tussen de 15-25%, afhankelijk van de services die zij bieden.

Deze FAQ’s bieden een goed overzicht van wat u kunt verwachten bij het investeren in een tweede huis op Bali en helpen u bij het navigeren door de regelgeving, belastingen en mogelijkheden om rendement te behalen.